“为什么？我看恒大、碧桂园、万达那些都在玩贷款杠杆，那样才能保证最大程度的热钱一直在手里，还能吸更多的盘，你看他们这几年扩张的速度，多快呀，我感觉之后几年甚至会更快。”

林季华把车重新开上路，自信满满地说道。

“短期，甚至说十年内他们当然可以因为这个赚到很多钱。”

许青山说道。

“但是老舅，你知道我们鹭岛的房企吗？”

“啊？你说那三个市属国企吗？一个建发，一个国贸，一个象屿。”

“对。”

许青山点了点头。

“知道是知道，但他们三太综合了，而且给我感觉有些太过于保守，好像就想扎根死在咱们闽越这一亩三分地了。”

“因为资产配置结构。”

许青山淡然地说道。

“建发和国贸、象屿都是市属国企，他们都目标就是夯实基本盘和扩大基本盘。”

许青山抬头看向窗外，他们的位置正巧还能看得到码头边那些巨大的邮轮和集装箱聚集地，他继续说道。

“他们都是供应链+房地产的模式。以利润低、现金流大、规模群聚的供应链作为基本盘，以供应链来提供给集团足够庞大的现金流，特别是在远洋货运上；再以利润率极高的房地产做大规模，不断扩张。”

“相比起恒大、万达、碧桂园，甚至是佳兆业那些疯狂的赌徒，他们要更加稳健和安全。”

许青山的话，让林季华陷入了思索。

“但不管是前者，还是后者，其实都是顺应着楼市时代的发展而扩张。”

“一旦楼市持平，最先遭到反噬的必然是恒大这些撬杠杆做套圈贷款的公司，只要有一天利润率没有达到他们中间各层利息、成本所和，哪怕你看他们账面上的盈利率是200%，他们的资金链也会在一夜之内崩塌。”

“一夜爆雷，上百亿甚至是上千亿的集团不复存在，也是有可能的。”

许青山的描述让林季华心惊胆战。

他现在充其量只能算是一个小集团老总，特别是这个小集团只有一家价值上千万的房地产小公司和一家做出还不错游戏的游戏公司。

合起来连人家一个零头都没有。

“不不会那么夸张吧.”

林季华艰难地咽了咽口水。

“几年之内肯定看不出来什么。”

许青山目光深邃，看得很是长远。

他当年在提篮桥的时候，还跟某位房地产老总当过一阵子狱友呢，那时候天天听人家讲这一套，他也就记住了。

“你要理解他们那样疯狂拿地、疯狂盖楼的底层逻辑。”

许青山继续说道。

“比如恒大最开始的时候手里有1000万，他们为了能够第一时间拿到最好的土地，特别是在城市繁华地段，他们先挑了一块小的住宅用地，当时的真正价值可能是在500万。”

林季华点了点头。

超出一倍地价的拿地成本，也并非不可能。

他毕竟也是黑白灰都混过的浪子，多少听说过一些大老板吹牛逼，500万的地价值，或许最后竞标用700万，剩下的300万，交与公绅，换得耳目，换得稳固。

“然后呢，盖楼的成本也得500万，原本这1000万正常应该是500万的地和500万的楼，盖完再开始卖钱，对不对？”

“对，我们这次转包结束之后，已经在物色新的小地块，就准备这样拿地来盖。”

林季华点了点头。

“不急说这个，我们继续说恒大他们。”

许青山摆了摆手，他既然这个国庆回来了，房地产公司的策略肯定还是要稍微调整的。

“他们现在1000万买了地，是不是没钱盖楼了？你觉得应该怎么做？”

许青山反问道。

“去抵押贷款？”

想到了这次自己转包运作的操作，林季华试探地问了一句。

“对，用这块地去抵押贷款，拿到500万的盖楼钱。”

“然后拿这500万来盖楼？”

林季华觉得自己想明白了其中的关键。

“要是这样就不叫撬杠杆了。”

许青山笑着说道。

“拿到500万，还能拿着银行的背书和政府公告，来进行房楼预售，但是这个房楼预售，你觉得应该卖给谁？”

“不是卖给顾客么？”

林季华摸了摸脑袋。

“那要卖到猴年马月去啊？卖业主，卖承包商，卖谁都行，只要能分批一次性买一楼一楼的，再象征性地掏出一两楼出来给散户，再一起放盘，他们就能在这时候拿到卖楼赚的2000万。”