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6、债务风险

债务风险指由资产负债率过高导致的风险，债务风险是非常重要的风险对“REITs”的影响是比较大的，

如果“REITs”的负债率太高，比如大于70%，那么他将来很难再次获得债务融资，如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，“REITs”有可能会破产，这将会给投资者带来巨大的损失。

化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的“REITs”，资产负债率大于50%的“REITs”不要买。

7、增发的风险

因增发“REITs”份额导致每股净资产下降，带来“REITs”的股价下跌的风险，当“REITs”的资产负债率过高时，“REITs”很难再通过债务进行融资。

当出现收购机会时，“REITs”很可能会通过增发份额对投资者进行融资，在短期内导致“REITs”下跌。

虽然通过增发融资进行收购，从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话，但是这毕竟是有较大的不确定性，

一般来讲通过增发融资还是弊大于利的，即使增发融资，能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还是有待提高的空间，债务规模的控制，融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫。

化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的“REITs”，比如美国的和香港的“REITs”资产负债率最好小于40%。

那我们怎么投资“REITs”呢？

“REITs”很多国家都有，我们自己有很多的选择，不过我认为只要把香港和美国的“REITs”弄明白了，对实现财务自由来说完全够用了。

因为通过香港“REITs”和美国“REITs”，我们可以间接拥有中国，内地，中国，香港和美国的房地产，这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着来买了，

由于瑞驰的投资方法总体是相似的，我们就以香港“REITs”为主，美国“REITs”为辅，来讲解财务自由“REITs”的投资方法。